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业内认为，这一调整趋势在未来2-3年内仍将持续。
一直以来，物业行业内都存在项目更替，物企每年都会有出现退出部分项目管理的情况，亦属于正常的市场轮动。但这一情况逐渐发生改变，近来越来越多上市物企开始主动“撤场”。
第三方咨询机构克而瑞物管表示，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，50家上市物企在管规模的整体增速较去年同期进一步下滑1.4个百分点，规模扩张正在全面转向。
业内认为，在行业告别“跑马圈地”时代后，上市物企通过主动撤场的方式，将资源重新聚焦在高利润、高潜力的项目上，推动战略调整。这也标志着物业行业正在告别依靠城市广覆盖的粗放增长时代，进入以集约化和专业化为特征的精细化运营新周期。
主动退场
“主动退出”堪称物企2025年财报的“年度词汇”。
“本集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满/退盘项目为5560万平方米。”中海物业在2025年的业绩报告中披露。这一退盘规模较2024年增长了约25%。
同期，彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约为4200万平方米；融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个；远洋服务则因主动退出部分项目导致规模下降，在管面积别同比下降约3%……
这样的主动调整已不是个别企业的举措，而成为了行业常态。据克而瑞物管统计，2025年共50家上市物企披露了在管规模，其总在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%，这一增速较上年同期进一步下滑1.4个百分点。该机构认为，这反映了行业当前持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的趋势，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。
事实上，部分物业企业的大幅度退盘动作则早在前两年就已开启。
据披露，2023年，绿城服务退出面积就达到了约3880万平方米，较上年同期大幅增长超175%；2024年的退出面积也在3600万平方米以上；尽管2025年未披露全年情况，但仅上半年的退出面积就已经达到1730万平方米，同比增长超5%。2024年，万物云全年退出53个住宅项目，世茂服务亦退出6090万平方米等。
不只是对在管项目的收缩，有的企业还对储备项目进行了调整，以预防未来风险。例如绿城服务在2025年主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备风险项目，使得其2025年的储备面积同比下降了超7%。
整体来看，克而瑞物管统计显示，在披露了合约面积的38家上市物企中，总合约面积同比仅增长1%，增速较去年同期下滑2个百分点。
多家物企管理层在谈到退出项目时，都将其形容为低效或低质，其核心衡量标准即是无法实现扭亏。
“低质量合同退出的核心判断标准为项目连续两年亏损且现金流为负，”融创服务管理层在2025年业绩会上坦言，同时评估亏损原因如客户降价、成本高、收费率低等，以及改善措施的有效性，“若无法达成减亏扭亏或现金流提升则坚决退出”。
碧桂园服务管理层也表示，曾在2025年初对部分亏损项目进行了现场资源配置评估，并制定一盘一策的扭亏方案和目标，借此扭转经营状况，“不会轻易放弃任何一个项目”，但若综合评估后发现，“通过各种办法难以扭转整个项目的经营基本面，就会选择主动退出”。
万物云也同样针对过往沉淀的亏损项目，成立专项治理小组，借鉴2025年弹性定价逻辑，与客户达成“质价相符”的共识，但“若经努力仍无法扭转亏损，将果断退出”。
在中指研究院物业事业部研究副总监彭雨看来，近年来物业企业主动退出项目，这一转变标志着物业管理行业从的粗放扩张阶段，逐步进入“质
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